Правило рыночной стоимости при преимущественном праве покупки отменено: решение Конституционного суда и текущие дела

Конституционный суд Турции признал неконституционным положение, согласно которому при реализации преимущественного права покупки (şufa hakkı) в долевой собственности участник должен был выплачивать не цену сделки, а рыночную стоимость доли. Решение от 16 июля 2026 года (дело № E.2026/23, K.2026/162) было опубликовано в Официальном вестнике (Resmî Gazete) № 33422 от 6 ноября 2026 года. С этого момента тысячи текущих дел о преимущественном праве покупки, возбуждённых с декабря 2025 года, оказались в состоянии правовой неопределённости. Отменяющее решение вступит в силу не сразу, а через 9 месяцев — 6 августа 2027 года.

Что такое преимущественное право покупки и кого оно касается?

Преимущественное право покупки (по-турецки: şufa hakkı) — это механизм, закреплённый в долевой собственности: если один из совладельцев продаёт свою долю третьему лицу, остальные совладельцы вправе выкупить её на тех же условиях в приоритетном порядке. Право закреплено в статье 732 Гражданского кодекса Турции (TMK); порядок его реализации регулируется статьями 733 и 734 TMK. Совладелец обязан подать иск о преимущественном праве покупки против покупателя в течение 3 месяцев с момента, когда ему стало известно о сделке, но не позднее установленного законом общего срока давности.

Для Аланьи и окрестностей этот институт имеет особое значение. Сельскохозяйственные угодья в деревнях, горные пастбища, участки, доставшиеся по наследству нескольким владельцам, а также незарегистрированные в кондоминиуме (kat mülkiyeti) объекты нередко оформлены как долевая собственность — то есть имеют долевое свидетельство о праве собственности (ТАПУ). Если один из совладельцев продаёт свою долю иностранному инвестору или постороннему лицу, это напрямую затрагивает имущественные и пользовательские права остальных. Иск о разделе общего имущества (ортаклыгын гидерилмеси) и иск о преимущественном праве покупки — два наиболее распространённых вида споров, связанных с долевой собственностью.

Что изменил Закон № 7571?

До реформы лицо, реализующее преимущественное право покупки, было обязано внести в суд цену, указанную в ТАПУ, плюс расходы на оформление, которые нёс покупатель, — в сроки и месте, определённых судьёй. На практике главным камнем преткновения было намеренное занижение или завышение цены в документах.

В декабре 2025 года вступил в силу Закон № 7571, которым была переписана часть 2 статьи 734 TMK. Согласно новой редакции, судья обязан был незамедлительно определить рыночную стоимость спорной доли; лицо, реализующее преимущественное право, должно было внести эту рыночную стоимость плюс расходы покупателя на оформление в течение жёсткого судебного срока; если деньги не поступали вовремя, решение о регистрации права не могло быть вынесено. Часть 2 переходной статьи 1 TMK, добавленной тем же законом, распространяла новое правило и на дела, возбуждённые до его вступления в силу.

Именно последнее положение вызвало наибольший резонанс. Совладельцы, которые годами назад подали иски, рассчитывая на цену из ТАПУ, внезапно оказывались обязаны вносить многократно возросшую рыночную стоимость — уже в ходе процесса. Множество судов обратилось с запросами в Конституционный суд.

Что именно отменил Конституционный суд?

Поводом для основного запроса стало обращение 2-го Гражданского суда первой инстанции г. Ялова; аналогичные запросы из других судов были объединены с этим делом. Суд отменил следующие положения:

• слова «рыночная стоимость» и «незамедлительно» в первом предложении части 2 статьи 734 TMK;
• слова «жёсткий срок» во втором предложении той же части;
• переходную статью 1/2 TMK, распространявшую новое правило на ранее возбуждённые дела.

В решении указывается, что оспариваемое регулирование устанавливало цену независимо от условий, добровольно согласованных продавцом и покупателем, что могло повлечь неосновательное обогащение одной стороны и убытки другой. Суд пришёл к выводу, что справедливый баланс имущественных интересов сторон не соблюдался, и признал отменённые положения противоречащими статьям 5 и 35 Конституции Турции.

Когда прекращает действовать правило рыночной стоимости?

Суд счёл, что немедленная отмена спорных положений создаст правовой вакуум, и постановил, что они утратят силу через 9 месяцев после публикации решения. Поскольку отсчёт ведётся с даты публикации в Официальном вестнике, отмена вступит в силу 6 августа 2027 года.

Что будет с текущими делами?

Поскольку вступление в силу отложено, правило рыночной стоимости на сегодняшний день продолжает применяться. По текущим делам сумма не изменится автоматически; вступившие в законную силу решения также не аннулируются. Решения Конституционного суда не имеют обратной силы — одно лишь решение об отмене не является основанием для пересмотра дел, по которым вынесено окончательное решение.

Вопрос о том, какую сумму нужно будет вносить по делам, не завершённым до 6 августа 2027 года, пока остаётся открытым. Ожидается, что Великое национальное собрание Турции (TBMM) примет новую норму до этого срока. Если новый закон включит переходные положения, именно они определят его применение к текущим делам. Поэтому совладельцам, уже подавшим иск или планирующим это сделать, необходимо внимательно следить за процессуальными сроками и определениями суда о внесении суммы.

Преимущественное право покупки отменено?

Нет. Решение касается исключительно порядка определения вносимой суммы. Само преимущественное право покупки, закреплённое в статье 732 TMK, пресекательные сроки и правило о предъявлении иска именно к покупателю — всё это остаётся в силе. Если совладелец пропустит срок после того, как узнает о сделке, он потеряет право вне зависимости от решения об отмене.

На что обратить внимание покупателям и продавцам долевой собственности?

Решение затрагивает как покупателей, так и продавцов на рынке долевого ТАПУ. Вот на что стоит обратить особое внимание:

• Цена в ТАПУ должна соответствовать действительности. После отмены правила рыночной стоимости цена из ТАПУ вновь может стать ключевым ориентиром; намеренно заниженная цена создаёт риски как в части налогообложения, так и в части споров о преимущественном праве покупки.
• Уведомите остальных совладельцев. Нотариальное уведомление совладельцев о сделке фиксирует точку отсчёта трёхмесячного срока и снимает споры о том, когда именно им стало известно о продаже.
• Задокументируйте оплату. Система безопасных расчётов при регистрации в ТАПУ, которая станет обязательной с 1 декабря 2026 года, будет иметь доказательственное значение и в делах о преимущественном праве покупки.
• Не пропускайте жёсткие сроки по текущим делам. До 6 августа 2027 года жёсткий срок, установленный судьёй для внесения рыночной стоимости, является обязательным; пропуск может повлечь отказ в иске.

Дела о преимущественном праве покупки, как правило, занимают много времени — они требуют экспертной оценки стоимости (судебный эксперт). На итог напрямую влияют два ключевых события: новый закон, который примет парламент, и позиция Верховного суда Турции (Yargıtay) по переходному периоду.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. По конкретной ситуации руководствуйтесь действующим законодательством и официальными публикациями.