Унаследованная недвижимость в Турции: новый закон даёт наследникам первоочередное право на аукционе

12-й судебный пакет (Закон № 7589) меняет порядок продажи унаследованной недвижимости, если наследники не могут договориться. Что нужно знать иностранным владельцам и наследникам, проживающим за рубежом.

В Аланье живут и владеют квартирами и виллами тысячи граждан России, Украины, Казахстана и других стран. Со временем всё больше таких объектов переходит по наследству к детям и родственникам, которые нередко проживают в разных странах. Если наследники не могут договориться о судьбе недвижимости, турецкое право предусматривает один путь: иск о прекращении долевой собственности, по-турецки ortaklığın giderilmesi или традиционно izale-i şuyu.

31 июля 2026 года вступила в силу важная реформа этой процедуры.

Что такое дело «изале-и шуйу»?

После смерти собственника наследники автоматически становятся совместными владельцами недвижимости. По турецкому праву продать, сдать в аренду или распоряжаться таким имуществом можно только с согласия всех собственников. Если хотя бы один наследник против, объект фактически блокируется.

В этом случае любой наследник может обратиться в мировой гражданский суд (Sulh Hukuk Mahkemesi) по месту нахождения недвижимости с требованием прекратить совместную собственность. Если объект невозможно разделить в натуре, а с квартирами и виллами это почти всегда так, суд назначает продажу с публичных торгов и делит выручку между наследниками пропорционально их долям.

Такие дела могут длиться долго. В процессе обязаны участвовать все наследники, и если кто-то из них живёт за рубежом, вручение судебных документов, переводы и заверение доверенностей могут добавить к срокам месяцы и даже годы.

Прежняя проблема: семейная недвижимость за полцены

Раньше торги с самого начала были открыты для всех, и уже в первом туре можно было предлагать цену от 50 % оценочной стоимости, установленной судом. Вилла стоимостью 10 миллионов лир могла уйти профессиональному покупателю за 5 миллионов, и каждый наследник получал значительно меньше реальной стоимости своей доли.

Особенно уязвимы были наследники, живущие за границей: отслеживать объявления о торгах на турецком языке, вносить залог и участвовать в торгах издалека было крайне сложно.

Что изменил Закон № 7589

Реформа внесла изменения в статью 114 Закона Турции об исполнительном производстве и банкротстве (İcra ve İflas Kanunu). Основные нововведения:

Первые торги закрыты для посторонних. Если все собственники получили объект по наследству и ни одна доля не принадлежит лицу, не являющемуся наследником, первые торги проводятся только среди наследников-собственников. Закон не делает различий по гражданству: иностранный наследник, зарегистрированный в качестве собственника, имеет те же права, что и турецкий.

Первые торги начинаются с полной стоимости. Предложение на торгах среди наследников должно покрывать 100 % оценочной стоимости плюс расходы на продажу. Продажа ниже стоимости в первом туре исключена.

Процедура применяется один раз. Если ни один наследник не сделает действительного предложения, вторые торги открыты для всех и могут начинаться с 50 % оценочной стоимости.

Наследники теперь вносят залог. Ранее совладельцы освобождались от залога пропорционально своей доле. Это освобождение отменено.

Санкции за неоплату. Победитель торгов, не оплативший цену, теряет залог и обязан уплатить административный штраф в размере 5 % от предложенной суммы. Это направлено против нереалистичных ставок, которые делались лишь для затягивания процесса.

Важна дата. Новые правила не применяются к торгам, объявление о которых было опубликовано до вступления закона в силу. Решающее значение имеет дата объявления о продаже, а не дата подачи иска.

Защищена ли теперь семейная недвижимость полностью?

Защищена лучше, но не гарантированно. Торги среди наследников имеют смысл, только если хотя бы один из них способен заплатить полную стоимость. В противном случае объект во втором туре выставляется на открытые торги.

Кроме того, правило не действует, если какая-либо доля когда-либо была продана или подарена лицу вне семьи. Например, если один из наследников уже продал свою долю третьему лицу, специальная процедура не применяется и торги сразу становятся открытыми.

Практический вывод для наследников за рубежом: если вы хотите сохранить объект, финансирование нужно подготовить до объявления торгов, а в Турции должен быть представитель, способный быстро действовать от вашего имени.

Особенности для иностранных владельцев и наследников

Какое право применяется? Согласно турецкому международному частному праву, наследование, как правило, регулируется национальным правом наследодателя, однако к недвижимости, расположенной в Турции, применяется турецкое право. Это означает, что круг наследников и размер их долей в отношении объекта в Аланье обычно определяются по турецким правилам, даже если завещание было составлено за границей.

Свидетельство о наследстве. Турецкий земельный кадастр (Tapu), как правило, требует турецкое свидетельство о праве на наследство (mirasçılık belgesi или veraset ilamı), выданное турецким судом или нотариусом. Иностранные наследственные документы обычно нельзя использовать напрямую: они требуют перевода, апостиля, а в ряде случаев и признания в суде.

Ограничения для иностранцев. Иностранцы могут наследовать недвижимость в Турции, но на них распространяются общие правила приобретения недвижимости иностранными гражданами, в том числе принцип взаимности и ограничения в определённых зонах. В редких случаях иностранный наследник может быть обязан продать объект. Ранняя проверка поможет избежать неожиданностей.

Налог на наследство. В Турции необходимо в установленные законом сроки подать декларацию по налогу на наследство. Сроки зависят от того, где проживали наследодатель и наследники. Пропуск сроков влечёт штрафы.

Доверенность. Доверенность, оформленная в консульстве Турции или у местного нотариуса с апостилем и заверенным переводом, позволяет турецкому адвокату представлять ваши интересы в медиации, суде и на торгах. В ней должны быть прямо указаны полномочия на заключение мирового соглашения и отчуждение недвижимости.

Медиация: лучший путь, особенно из-за рубежа

С 1 сентября 2023 года обращение к медиатору является обязательным условием перед подачей иска о прекращении долевой собственности, и новый закон этого не изменил. Для наследников, живущих за рубежом, медиация зачастую гораздо удобнее судебного процесса.

Медиация конфиденциальна, значительно быстрее суда и гибка. Наследники могут договориться, что один из них выкупает доли остальных по рыночной цене, что объект продаётся на открытом рынке по полной стоимости или что несколько объектов распределяются между наследниками. Участвовать во встречах можно через адвоката, а для полного понимания условий соглашения может привлекаться переводчик. Подписанное соглашение по итогам медиации может получить силу исполнительного документа, как решение суда.

Новый закон также создаёт сильный стимул договориться заранее: если наследнику, желающему сохранить объект, всё равно придётся заплатить полную стоимость на торгах, разумнее согласовать эту сумму за столом медиации, без многолетних расходов и без риска потерять объект на вторых, открытых торгах.

Наш подход

Наше бюро в Аланье консультирует иностранных владельцев недвижимости и их семьи по вопросам наследства, недвижимости и споров о долевой собственности. Сочетая адвокатское представительство с опытом медиации адвоката и медиатора Av. Sibel [Фамилия], мы помогаем наследникам в Турции и за рубежом достигать справедливых соглашений, а если судебного процесса не избежать, защищаем их интересы на всех этапах вплоть до торгов.

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. По вашей конкретной ситуации рекомендуем обратиться к адвокату.