Расходы по иску об определении арендной платы: выехавший вовремя арендатор не платит

Что происходит, когда иск об определении арендной платы уже подан, а арендатор вовремя освобождает жильё? Кто оплачивает судебную пошлину, гонорар судебного эксперта и прочие расходы? По сообщениям прессы от 28 октября 2026 года, Третья гражданская коллегия Верховного суда Турции (Yargıtay) ответила на этот вопрос однозначно: расходы по иску об определении арендной платы не могут быть возложены на арендатора, который освободил квартиру до начала нового периода аренды в установленный законом срок — они остаются на арендодателе. Поскольку апелляционные суды разных регионов, включая Анталийский апелляционный суд (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi), прежде выносили по этому вопросу противоречивые решения, данная позиция Yargıtay важна и для владельцев недвижимости, и для арендаторов в Алании.

Как возник этот спор?

Гражданские палаты апелляционных судов Стамбула, Бурсы, Антальи и Сакарьи по-разному отвечали на один и тот же вопрос: если арендатор расторгает договор и съезжает в период рассмотрения иска об определении арендной платы, на кого возложить судебные расходы и вознаграждение адвоката? Одни суды указывали на арендатора, другие — на арендодателя. Из-за этих расхождений Совет председателей гражданских палат Стамбульского апелляционного суда передал вопрос в Yargıtay, и Третья гражданская коллегия вынесла решение.

Такого рода решения, устраняющие расхождение в судебной практике, не являются обязательными для всех судов в той мере, в какой обязательны постановления о единообразии судебной практики (içtihadı birleştirme kararı), публикуемые в Официальном вестнике (Resmî Gazete). Тем не менее они служат ориентиром для апелляционных судов на практике. Дата решения и его номер в опубликованных материалах не указаны.

Что такое иск об определении арендной платы и когда он подаётся?

Иск об определении арендной платы (kira tespit davası) — это судебный иск, в котором арендодатель просит суд установить размер платы на новый период аренды. Для договоров аренды жилых и крытых коммерческих помещений порядок определения платы регулируется ст. 344 Турецкого обязательственного кодекса (TBK — Türk Borçlar Kanunu), а сроки подачи такого иска — ст. 345 того же кодекса.

• Иск может быть подан в любое время.
• Если иск подан не менее чем за 30 дней до начала нового периода аренды либо арендодатель в тот же срок письменно уведомил арендатора о предстоящем повышении платы, размер, установленный судом, применяется с первого дня нового периода.
• Если указанные условия не соблюдены, новый размер вступает в силу лишь со следующего периода аренды.

Важно помнить: по спорам из арендных отношений до подачи иска в суд обязательно нужно пройти процедуру медиации (арabuluculuk) — это обязательное условие принятия иска (дава шарты). Поэтому иск об определении арендной платы, как правило, подаётся уже после безрезультатной попытки урегулировать разногласие через медиатора.

Право арендатора на расторжение договора

По договорам аренды жилых и крытых коммерческих помещений, заключённым на определённый срок, арендатор вправе отказаться от продления, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 15 дней до истечения срока договора (ст. 347 TBK). Если уведомление не направлено, договор автоматически продлевается на тех же условиях ещё на один год. Арендодатель же не может использовать окончание срока договора как самостоятельное основание для выселения арендатора до истечения первых 10 лет продления. Закон выстраивает здесь баланс в пользу арендатора.

На практике типичная ситуация выглядит так: владелец квартиры считает, что рыночная аренда давно выросла, и подаёт иск. Арендатор, не желая платить увеличенную плату, предпочитает съехать: направляет уведомление в установленный срок, расторгает договор и освобождает жильё до начала нового периода. Поскольку устанавливать уже нечего, иск прекращается в связи с утратой предмета спора.

Почему Yargıtay оставил расходы на арендодателе?

Согласно опубликованным сведениям о позиции коллегии, суд исходил из следующего:

• Право арендодателя подать иск об определении арендной платы не отменяет право арендатора расторгнуть договор.
• Расторжение договора и освобождение жилья до начала нового периода в установленный законом срок — это реализация права, прямо предусмотренного законом.
• Такое поведение нельзя квалифицировать как действия, ставшие поводом для подачи иска (davanın açılmasına sebebiyet verme).
• Следовательно, возлагать на арендатора судебные расходы неправомерно — они должны оставаться на арендодателе.

Процессуальным основанием решения служит ст. 331 Гражданского процессуального кодекса Турции (HMK — Hukuk Muhakemeleri Kanunu). По этой норме, если иск утрачивает предмет, суд распределяет судебные расходы с учётом положения сторон на момент подачи иска. По оценке Yargıtay, арендатор, выехавший в срок, не является стороной, давшей повод для обращения в суд.

Судебные расходы по иску об определении арендной платы: кто платит и при каких условиях?

Таблица ниже составлена на основе опубликованных сведений о решении и общих норм процессуального права. Каждое конкретное дело подлежит самостоятельной оценке.

Практические выводы для арендаторов и арендодателей

Для арендаторов

• Если Вы решили съехать, направьте письменное уведомление об отказе от продления договора не менее чем за 15 дней до окончания его срока — и обязательно зафиксируйте дату отправки. Именно этот документ может определить, будут ли на Вас возложены какие-либо расходы.
• Освободите жильё до начала нового периода аренды и задокументируйте передачу ключей. Если Вы останетесь после наступления нового периода, защита, предоставляемая данным решением, на Вас распространяться не будет.
• Имейте в виду: права арендатора не прекращаются автоматически, например, при продаже квартиры арендодателем — каждую ситуацию нужно оценивать отдельно.

Для арендодателей

• Прежде чем подавать иск об определении арендной платы, постарайтесь выяснить, не намерен ли арендатор съехать, и обстоятельно используйте стадию медиации — это снизит риск напрасных расходов.
• То, что арендатор съехал, само по себе не является победой: если иск утрачивает предмет, судебная пошлина, гонорар судебного эксперта и прочие расходы могут остаться на Вас.
• Если Ваша цель — освободить жильё, помните, что иск об определении арендной платы и иск о выселении — разные правовые инструменты с разными условиями применения.
• Письменный и актуальный договор аренды облегчает доказывание дат уведомлений. Одним из таких инструментов может быть договор аренды через E-Government (e-Devlet — турецкий портал государственных услуг).

Значение для рынка аренды в Алании

Рынок аренды в Алании отличается активностью: здесь живут и местные, и иностранные арендаторы, спрос заметно меняется в зависимости от сезона. Разрыв между рыночными ставками и суммами, зафиксированными в договорах, сделал иски об определении арендной платы весьма распространённой практикой. То, что Анталийский апелляционный суд входил в число судов с противоречивой практикой, говорит о том, что данное решение Yargıtay может напрямую повлиять на дела в регионе. Для иностранных арендаторов особое значение приобретает способ направления уведомления и адрес для корреспонденции: факт получения уведомления другой стороной должен быть доказуем.

Настоящая статья носит общеинформационный характер и не является юридической консультацией. В каждой конкретной ситуации необходимо руководствоваться актуальным законодательством и официальными разъяснениями.